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导语：出生人口雪崩，到底有多可怕？
2018年开年以来，我们公司下午茶的话题已经从直播问答到“跳一跳”，切换到养蛙了。
而按照以前的逻辑，应该是：
讨论腾讯、京东、苏宁、融创入股万达商业，意味着商业地产的转型，新零售新消费的崛起；
讨论万科易主，郁亮离开，祝九胜上任，接下来可能会引起万科战略的调整；
讨论最近各城市房贷利率利率上调，最高上浮20%，意味着买房成本提高，还好之前已经发了文章提醒了学员要早点买。戳此复习→“钱荒”来了，房贷利率上浮又给了刚需一次暴击
而最近，话题变了，公司里的年轻人，尤其是单身年轻人，都在热火朝天地在讨论一只青蛙。
“蛙崽好像很喜欢小蝴蝶，这次他们一起去了哪里呢”。“行李都收拾好了，为什么不去旅行？都削了几个小时木头了，老母亲能看到成品么”，有的甚至还莫名奇妙地发现了一堆纸巾......
1
《旅行青蛙》的背后
你不知道的低生育率难题
为了跟上现在的90后，我也研究了一番《旅行青蛙》，发现这只青蛙不简单。
这款游戏，其实是日本的一款“生育意愿测试器”。
据说，连续玩这个游戏超过一周，会被默认生育意向8级以上，后台会给你发送一封3500字的长信，鼓励你亲自生一个娃。
看到这里，你可能会觉得日本太悲哀了，竟然要开发一款游戏来鼓励生育，想想20年前的中国，罚款都拦不住人家偷生。
2017年，日本新生儿数量为94.1万人，比上年减少3.6万人，创下了日本有统计数据以来的最低值！
图解:日本儿童出生率数据(蓝色线条表示儿童出生数量，红色线条表示每1000人口中的儿童出生率，时间跨度：1950年至2016年)
连续2年来，日本新生儿数量不足100万人。
其实不仅仅是日本，今天的中国也面临着生育率低的情况。
出生率的减少看似简单，其实是国家长期发展、房价走向的大问题，就拿房地产来说，短期看金融，中期看政策，长期看人口。
2
中国已经掉入“低生育率陷阱”
长期影响未来楼市
放眼全世界，长期来看，至今没有哪个国家是在生育率大幅度减少后还能再涨回来的，不管国家怎么鼓励都没有用。
这算是现代国家都必须面临的一道危机，中国现在看起来也遇到了。
2016年是“全面二胎”实施的第一年，这一年出生人口达到1786万人，比上一年增加131万人。
这是我国自2000年以来，新生儿出生最多的一年。
按照以前国家卫计委及一些专家的预测，2017年中国出生人口最低预测为2023.2万，最悲观的专家也认为，在2020年之前，中国人口会持续增加。
但据国家统计局公布的数据显示，2017年全国出生人口为1723万人。实际出生人口比最低预估的2023.2万，整整少了300万，这就是我们的现状。
此外，更让人感觉不可思议的是，“全面二胎”政策开放2年里，中国的出生人口再次开始掉头向下。
从数据上看，人口出生率比2016年也下降了0.52‰，只有12.43‰，比日本的出生率还低。
3
人口萎缩犹如慢性毒药
三四线城市房价崩盘前兆？
根据目前的速度，中国未来的生育率，可能会逐步下降到如同台湾、韩国、泰国、日本这样的1.2-1.4的超低水准，也就是说每隔一代人，出生人口就乘以60%-70%，三代之后，就只有20%了。
事实上，新长成的一代，即使你允许他生3个、4个、5个……10086个孩子，他们或许一个都不想多生。
而且现代人受教育程度较高，大部分人都认可少生优生的理念。
除了经济负担、精力有限和无人看护等原因，还有女性职场发展的原因。
我一直都强调房地产，短期看金融，中期看政策，长期看人口，而现在，影响房地产市场的长期因素已经开始出现了问题。
中国新生儿不断减少，出生率走低，老龄化日趋严重，城市化率的不断提升，随着年轻人口大量进入大城市，落后地区、三四线城市、县城、农村未来年轻人口的减少速度，会比全国平均来得更加猛烈。
而且三四线城市的产业主要是低端制造业，依靠的就是人口，不像一线城市北上广深，发展的是高新技术产业，依靠的是人才，更强调人的智力，不追求人的数量。
随着中国人口红利的消失，越来越多的工厂会搬迁到东南亚这些正值人口红利的国家。
三四线城市少了产业支撑，人口净流出，再加上低生育率，势必导致人口减少，房子是用来住的，没有人口就意味着没有人住。
对于房地产来说，没有人口和产业支撑的城市，房地产是很危险的。当地人口少，消化不了库存。
一二线城市的房产投资者看到这样的局面，也降低了他们对三四线城市房价上涨的预期，从而更加不愿意投资三四线城市。这是一个恶性循坏。
有一点要特别强调的是，此处提到的三四线城市，要剔除一线城市周边的三四线城市，如北京旁边的香河、上海旁边的嘉兴和深圳旁边的惠阳等。
未来三四线城市肯定会下跌，买来住，当然是没有问题，尽量买在靠近市中心的地段。
但是如果你是想去三四线城市投资买房的人千万要理性，不要被暂时的上涨的房价所迷惑，要不然只会成为楼市里最后的接盘侠。
有的学员会说，小县城的房价现在涨涨涨的趋势中不能自拔，而之前我在买房系列课中就提过，三四线的这轮房价上涨幕后推手是棚改与货币。
但刺激三四线现有措施总有退出的一天，浪潮退却，政策市场消失，新增年轻人口跌至谷底的时候，这些城市的楼市是否还能继续撑下去？
届时房价又能否挺住不跌？如此看来，三四线城市未来的房价走势着实不容乐观。
4
房地产长期看人口
这些房子不卖一定亏
大家都知道人口是决定房价长期上涨的基础，也是房价能上涨的根本动力。
但是按照我国目前的人口流动趋势来看，未来三四线城市的人口只会越来越少。
过去十几年里中国房地产之所以能够火爆，就是因为中国城镇化进程一直在加快，大量的人口从农村像城市聚集（这里的城市不仅仅指的是一二线城市还有三四线城市）。
这些由农村流入的进程人口催生了大量的购房需求，在不断增高的购房需求下，房价自然就会越涨越高，到现在很多人已经与买房无缘了。
但是由农村流向城市的人口流动只是人口流动的第一阶段，而现在随着城镇化的不断完成，我们面临的人口流动已经到了第二阶段了。
在这个阶段，人口流动的特点就是大量的农村人口和三四线城市人口会朝着一二线城市或者都市卫星城流动。
简单来说，就是原本朝着三四线城市去的人口会被一二线城市吸引，而且三四线城市本身的人口也会被一二线城市更好的资源吸引。
这个阶段三四线，城市的人口会不断减少，那么三四线城市的房价没有支撑之后只能下跌了。
既然去年棚户区改造是为了去库存，那么大家有没有想过为什么会出现这么大的库存数量呢？
原因很简单就是因为中国的三四线城市人口在不断的减少，购房需求下滑，房屋库存数量自然就不断增加了。
总之还是那句话，人口的房价的基础，虽然现在三四线城市房价看似不错，但是等再过个两三年三四线城市的人口数量跌入谷底的时候，你就会看见三四线城市房价会变成什么样子了。
房地产长期看人口、中期看政策、短期看金融，这一点一定不会错。
而现在不管是短期金融，中期政策都不能支持房价会有大涨，再加上长期有长效机制加速推出，不动产投资边际利润率势必开始减少，特别是一些低层级城市，偏远区域，老旧房屋，未来增值有限，流动性不足是它的最严重问题，也就是当你想卖可能找不到人接手，不要说增值，甚至是降价你也卖不出。
你可以因为贵不考虑北上广深，但更不能因为便宜去考虑三四五线城市、哪怕这些城市价格再便宜。
那有人也许会问，一二线城市的房价呢？会不会跌？
新增人口虽然减少，但城市化速度进程却一直没有放慢脚步，所以未来的20年时间里，一线及有潜力的二线城市房价依旧会很坚挺。
5
2018年楼市新机遇
教你投资房产3年必翻倍
2017年9月，我去柬埔寨考察项目，一个南京的朋友在办完柬埔寨的购房手续之后跟我说：“我过去投资了10多套房子，全部都赚钱了，以我的眼光绝对不会买错的。”
我对他说买柬埔寨我相信是不会买错，但是你的判断逻辑错了。
你之前投资都赚钱，不代表你现在开始投资一定会赚钱。更何况，过去10年有谁买房不是赚钱的吗？
说白了，过去大家买房赚钱并不能证明你有多厉害，只能证明你很幸运能够赶上这样美好的时代和大趋势。
过去10年，房子几乎都在稳步上涨，流动性也相当灵活，很多人买了一套房子，尝到甜头后选择抵押再去买第二套房，然后通过同样的方式买第三套房，第四套房……
中间你所承担的月供和利息完全可以通过其中一套房子的房价上涨后卖出来进行套利弥补。
而很明显，能够通过一套房子撬动另外几套的房子的关键在哪里，就是恒定房价会一直涨下去啊！
而事到如今，不是所有的房子都是只涨不跌的，不是所有的房子都是只要卖就有人接手。
一旦你买错其中一套房子，一旦预期的收益没有达标，你的资金链将会承受巨大压力，甚至是直接断裂的风险，一旦供不起房子，你的房子将会被银行无情的收回。
你接下来可以多留意一下，接下来几年被银行收回和法院拍卖的私人商品房将会越来越多。
所以，接下来买房要么先进行系统学习付“知识税”，要么就会付出承重的“智商税”。
因为之前的买房九节系列课是偏向于刚需买房的，每天都有不少学员在【问答】中咨询我关于房产投资的问题，他们都意识到了房子依然是中国人最好的投资方式，但是要挑着买。
在2018年跨年演讲，我承诺了大家，2018年，我和我的团队将潜心制作一门专门教大家如何投资房产的课程。
而2018年02月04日，这门课程就要和大家见面了——《2018年楼市新机遇，房投大咖教你投资房产3年必翻倍》
在课程中，我将会解读2018年楼市新机遇，告诉大家房产投资如何选城市、国内房产投资的最新风口以及海外投资新机遇，全方位升级你的资产配置思维。
这是我酝酿已久的课程，也是我多年房产从业和房产投资的浓缩，教会大家如何买到对的、投资到性价比最高的房子。
我们是生于房产投资的最好时代，自当有记录它的责任。
感谢这个时代，以及你的等待。
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